12月8日，中邦证监会和沪深买卖所官网显示，中航易商仓储物流封锁式根柢办法证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）、中邦深邦际仓储物流封锁式根柢办法证券投资基金（简称“中邦深邦际REIT”）和华泰紫金宝湾物流仓储封锁式根柢办法证券投资基金（简称“华泰宝湾物流REIT”）等3只产物正式获买卖所受理。

　　上述3只REITs均为仓储物流类型，除这三只REITs以外，目前尚有搜罗嘉实物美消费公募REITs、易方达广州开辟区高新家产园REITs、招商基金招商公途高速公途REITs等正在内10只产物正正在审批中。

　　截至目前，沪深两市已发行的公募REITs到达29只，类型涵盖高速公途、家产园区、仓储物流、明净能源、保险性租赁住房、生态环保等，此中仓储物流类的已有中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT和嘉实京东REIT。

　　中航易商仓储物流REIT原始权柄人ESR集团（易商），是笃志于亚太区的领先归纳物流地产平台，正在邦内18个都邑具有赶过370万平方米的开辟项目贮备。

　　早正在昨年12月，ESR就通告默示，透过公然召募根柢办法证券投资基金将位于江苏省昆山市的三个高准则物流项目正在上交所上市。

　　区别于居处、写字楼、旅店等其他不动产种别能够通过发卖缓慢告终资金回笼，物流地产资金接收周期日常较为漫长，规划性收入基础来自物流仓储办法房钱。于是通过发行REITs，物流地产商往往能告终资金迅疾回笼。

　　据明了，最先将REIT形式用于物流地产的恰是普洛斯。1999年，普洛斯设置了第一只私募基金Prologis European Fund（普洛斯欧洲基金），向19位机构投资者召募10亿欧元，该基金首要用于收购普洛斯手中的物流地产。

　　收购后，普洛斯不再控股这一面资产，但仍承担物业的执掌人，并担任物流地产的长久运营并收取执掌费。普洛斯行动基金的提议人和日常共同人，还能从中赚取基金执掌费以及功绩提成。

　　2021年6月，邦内首批9单公募根柢办法REITs实行资金召募并上市，此中就搜罗中金普洛斯REIT，发行范畴58。35亿元，根柢办法资产由散布于京津冀、长三角及大湾区的7个仓储物流园构成，修造面积合计约70。5万平米。

　　2021年11月，中金普洛斯REIT实行2021年度第一次2。06亿元的分红，再于昨年4月、9月实行了2022年度第一次、第二次分红。截至2022年终，中金普洛斯REIT营收约3。58亿元，可供分派金额约2。66亿元。

　　源委一年计划，跟着中航易商仓储物流REIT正式获受理，意味着ESR已如愿半只脚踏进C-REITs大门。假如告成发行，ESR将能取得较好的血本利得，晋升公司的活动性与现金贮备，并大大晋升公司的迭代投资技能。

　　中航易商仓储物流REIT拟发行范畴约28。75亿元，2024年起另日两年预测的可供分派金额分离为1。25亿元和1。28亿元，现金流年化分配率分离为4。36%和4。46%。

　　底层资产为富莱德昆山物流园（一期、二期、三期），总占地面积合计约41万平方米，修造面积合计约43万平方米，可租赁面积约38万平方米。截至2023年6月30日，根柢办法资产估值约28。7亿元，均匀估值单价约6720元/平方米。

　　该物流园均位于长三角中枢区域，坐落于江苏省姑苏市昆山市花桥经济开辟区。此中富莱德昆山物流园三期自2018年2月加入运营，是中邦华东区域第一座4层大跨重载物流栈房，也是目前中邦华东区域最高的物流栈房，正在同区域属于地标型高标库项目。

　　截至2023年11月1日，项目合座出租率为89。49%，现行有用的租赁同意的租赁年期正在1年内的租约占总租约面积的12。63%，租赁年期正在1-3年(含1年)的租约占总租约面积的20。71%，租赁年期正在3-5年(含3年)的租约占总租约面积的10。28%，租赁年期正在5年以上(含5年)的租约占总租约面积的56。37%。

　　有观念以为，仓储物流公募REITs再次迎新，有助于盘活存量仓储物流资产，启发增量仓储物流资产投资。

　　近年来，受到经济成长、商业拉长等胀吹，中邦物流仓储墟市延续高速成长。十四五时间，邦度物流合键的维持以及2022年宇宙联合大墟市的提出，为物流仓储行业带来新的时机。

　　前瞻探求院数据显示，从社会物流总额来看，近年来我邦物流总额延续拉长。2018年，我邦物流总额仅为283。1万亿元，而2022年，该数值拉长至347。6万亿元，同比增速为3。70%。2023年1至8月，我邦物流总额为216。4万亿元，同比拉长4。8%。

　　物联云仓数字探求院数据显示，我邦人均仓储面积与富强邦度比拟仍存正在较大差异。人均仓储物流办法库存仅为0。7平方米，是美邦人均面积的18。4%，日自己均面积的17。5%，我邦仓储物时髦业合座仍处成长期。

　　REITs项目标发行对待加疾我邦仓储物流园区维持，增添优质物流任事供应，打制低本钱、高成果的宇宙性物流任事搜集方面有着紧要意旨。

　　除ESR以外，本次获受理的其余两只仓储物流REIT项目提议人也均是仓储物流类的标杆性企业，均具有较为富裕的资产贮备。

　　材料显示，宝湾物流是由深圳市新南山控股（集团）股份有限公司与中邦南山开辟（集团）股份有限公司拉拢打制的高端物流投资平台。行动邦资物流园运营商的代外，宝湾物流已正在中邦40众个都邑计谋性结构并持有80余座高端归纳物流园区，运营、正在修及计划的物流园区总面积赶过960万平方米。

　　华泰宝湾物流REIT初始投资的根柢办法项目搜罗四个子项目，分离为天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园，总修造面积41。5万平方米。凭据戴德梁行出具的拟购入根柢办法资产评估陈诉，截至2023年9月30日，4个根柢办法资产估值合计18。49亿元，均匀估值单价4459元/平方米。

　　中邦深邦际REIT的原始权柄人工深圳市深邦际物流成长有限公司，是深圳市属直管企业中唯逐一家合座境外上市公司，也是深圳唯逐一家以交通物流为主业的邦有骨干企业。

　　截至2023年6月末，深邦际正在宇宙近40个物流节点都邑告终结构，执掌及规划共34个物流项目，计划的土地面积合计赶过1000万平方米，此中已获取规划权的土地面积约853万平方米，已运营面积约453万平方米。

　　中邦深邦际REIT底层资产搜罗杭州一期项目和贵州项目，合计产权修造面积35。5万平方米，总估值16。05亿元。全体来看，杭州一期项目公司持有的位于杭州市钱塘新区纬二途399号， 土地用处为工业用地；贵州项目公司持有的位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷脚社区，土地用处为仓储用地。

　　说及此次发行公募REITs，深邦际默示，拟将约90%净接收资金用于大湾区和长江经济带的高标仓储项目标投资维持，估计将带来仓储物流增量投资约10亿元。

　　宝湾物流也说到，此次REITs接收资金，将用于宝湾物流正在宇宙中心物流节点都邑的计谋化、范畴化结构。

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